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【懿皇知识点】房贷到底是选择固定利率，还是选择LPR利率？

发布时间：2020-05-14来源：点击：13416

今年3月份开始房贷计算方式发生了变化，出了一道必选题，要么选择固定利率不变，要么转换成LPR模式。二选一，好难啊！能不能不选啊！答案是“不可以”，自从通知发出来之后，“牵动”各位买房人的心。看新闻、和朋友聊，就怕选错了，毕竟关乎着“钱包”的事。

固定利率&LPR利率

我们先来了解下什么是固定利率和LPR利率？

1.固定利率

(1)由国家规定，在一定时期内不受社会平均利润率和资金供求变化所影响的一种利息率。(2)贷款合同中订明的在整个贷款期间都不予变更的利率。

2.LPR利率

贷款基础利率(Loan Prime Rate简称LPR)是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。

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一、选固定利率还是LPR浮动利率？

先看下两者区别：

转为固定利率，就是利率水平保持不变，不管是降息上调都跟你没关系了，按照固定利率还完贷款就行。

转为LPR，以后每个利率调整日，利率根据市场利率水平变化而调整。直白点说，如果LPR降低，可以享受降息带来的优惠，就可以少还点房贷。

那到底选哪一个呢？

经济学家马光远是这样说的：

“如果我当时贷款，是在基准利率基础上打折，比如7折，我基本会选择固定利率，因为已经很合适啦。

当然，如果是上浮的利率，我觉得压力有点大，为了省少点利息。加上，我预计在没有通胀的情况下，LPR会大概率下行。就选择LPR的浮动利率。

但是，我付出的代价就是，万一万一通胀来临，LPR上升，我只能支付比以前更多的利率。”

目前基建各个地方政府都是24万亿，通胀是大概率的事，不要因为不确定的LPR，而不选择固定利率。

我们先来看看今年上半年4个月3次下调LPR：

2020年1月20日5年期以上LPR4.80%

2020年2月20日5年期以上LPR4.75%

2020年4月20日5年期以上LPR4.65%

1月和2月两个月连续下调，下调幅度最大的是4月，下调10个点，4月和1月相比下调15个点。来算算改成LPR，明年房贷月供会有哪些变化，就明白了。

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二、哪些情况能转换？

可以转换的

2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款。（包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括公积金个人住房贷款）。

意思就是，2020年1月1日以前发放和签订的贷款合同，如果你符合条件想转就可以转。

至于2020年1月之后签订的合同，那就是按照LPR计算的。

可以不转换的

1.房贷在2020年12月31日前到期/已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换；

2.房贷签的是固定利率贷款；

3.公积金个人贷款。

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三、如何转换？

根据公告中的转换原则，有两种选择：

如何转换为固定利率？

可将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率。

注意，定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。

转换固定利率就很好明白，和银行协商一个固定利率，在合同剩余期限内利率值固定不变。一直到你还完贷款。

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如何转换成LPR加点的浮动利率？

敲黑板，有公式，先把公式记好：

转换的房贷利率=LPR+加点数值（加点数值可以为负值，加点数值确定后在合同剩余期限内固定不变，以后变动的就是LPR）

加点数值这么计算：

加点数值=你房贷现在的利率水平-2019年12月发布的LPR

举个例子：

比如，老王现在的贷款利率打7折。

老王现在的利率水平=4.9%*0.7=3.43%

加点数值=3.43%-4.8%（去年12月的LPR）=-1.37%

转换过来老王的房贷利率=LPR-137（加点数值）

这（-137）加点数值确定后就不会变了，以后变的就是LPR。

附图解释，大家对照一下就明白了。

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四、转了利率马上就会变吗？

这里，有朋友就疑惑了，自己现在的利率是上浮的，是不是转了利率马上就下降了？自己的利率是打折的，是不是转了就会吃亏？

根据公告转换原则：等价转换，转换时点利率水平保持不变。

只有到“重定价日”，才会根据最新的LPR调整利率。

“重定价日”的意思就是你和银行协商，选择一个利率调整日。

这里也有两种方式供你选择：每年1月1日；或者“按年对月对日”（贷款发放日在每年的对应日期）。

那么选1月1日还是选按年对月对日呢？这个对房贷有什么影响吗？

没有什么影响，一般情况就是选1月1日。

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五、如果没在规定时间内办理会怎样？

公告上的办理时间是：2020年3月1日至2020年8月31日（含）。

有些朋友说，如果我不想转换，会不会影响我以后办理相关业务？要不要办理什么手续？

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归纳总结给大家：

目前不转换不需要办理特殊手续。

现在这个时间内，你可以通过手机银行、网银等自主渠道进行转换，不用去网点办理，比较方便。

如果过了8月31号，没有出最新的政策通知，你还想办理转换业务应该也是可以的。

总结
1.选择固定利率，在未来还贷的几十年里，你的房贷都不会有任何变化；

2.选择LPR利率，你的房贷将跟随LPR利率的上调下降而增减。就目前而言，LPR利率大概率是下行的。

当然了，这几种情况可以不考虑转：
1.还有两年就要还完的；
2.房贷利率低月供少的；
3.有充足的钱，想提前还款的；

end

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